FC2ブログ

不動産トレンド966-970



[970-20130520]
住宅ローン借り換えが出来ない場合
住宅ローンを借り換えができない場合があります。
①同じ金融機関の中では基本的に借り換えができません。
②メガバンクの場合は、自分の銀行内での借り換えは認めていないものの、どうしても借り換えをしたい場合は、グループ内の別の銀行(信託銀行など)を紹介してくれることもあるようです。
③自宅の価値が減りすぎている場合や、違法建築など法令違反の状態になっている場合があげられます。
④住宅ローンを借りる人の信用力が足らない場合。

20130512-5.jpg


[969-20130520]
住宅ローン金利のタイプ
住宅ローン金利タイプの選択には概ね下記のものがあります。
・変動金利タイプ
・10年固定タイプ
・20年固定タイプ
・30年固定タイプ
・フラット35
ではこれらの金利タイプの中で、借り換えにベストなものはどれでしょうか?
この低金利メリットと金利上昇リスクのバランスを計りながら借り入れタイプを選ぶしかないのですが、問題はこの金利上昇リスクを計量化するのがなかなか難しい。金利は大まかに言えばバブルが崩壊した1989年以降、大きなトレンドとしてはずっと下がり続けています。つまり20年以上、この金利上昇リスクは全く発生していないということですね。正直、金利が上昇するイメージを持つことは困難です。となると勢い、よくわからない金利上昇リスクは横に置いて、確実な金利削減メリットに注目し変動金利タイプを選ぶ人が相対的に多くなりそうですが、実際のところ住宅ローンの変動金利タイプは、新規で借り入れの場合も、借り換えの場合も、シェアが過半数を超えています。日本では金利がバブル崩壊以降ずっと下がり続けており、実際に金利が上昇する局面は想定しづらいからです。特に今は「ゼロ金利政策」として、日銀は短期金利の金利をほぼ0%というレベルまで引き下げていることから、金利の引き上げはなお行いにくくなっている、というのが現状です。それらの点を踏まえると借り換え時の金利タイプとして変動金利を選ぶのは悪くない選択だと思われます。

20130512-4.jpg


[968-20130520]
住宅ローン金利の動向
住宅ローン金利の上昇要因
・景気が良い時
・株価が上昇している時
・金融が引き締められている時
・国債の信用力が悪化し、国債の値段が下落している時
住宅ローン金利の下降要因
・景気が悪い時
・株価が低迷している時
・金融が緩和されている時
・国債の信用力が磐石で、国債の値段が上昇している時
住宅ローン金利が今後どのように推移するのか?上記の指標を分析の上、今が底なのか?まだ、下がるのか?判断に迷うところですが、確かにアベノミクスにより株価は良くなったがまだ給与に反映されておらず景気が良くなったとは実感出来ません。金融緩和であり国債信用力も磐石とは言えないにしてもEUに比較すれば堅調かもしれません。今、金利が底であると断言できれば借り換えの絶好の時期は“今でしょ”と言えるのですが・・・。

20130512-2.jpg


[967-20130520]
住宅ローンの借り換えの審査
借り換えの審査は新規で住宅ローンを借り入れる場合の審査と比較して、厳しくなるものとゆるくなるものがあります。
・新規で借り入れる場合より審査が厳しくなるもの:年収、勤続年数、延滞暦など借入人の信用に関わるもの
・新規で借り入れる場合より審査がゆるくなるもの:物件の審査・評価や、物件の価値に対する貸し出し金額の比率など、物件に関わるもの

審査のポイント
⇒年収
新規で住宅ローンを借りる時より厳しくなるようです。年収の最低基準が通常だと300万円の場合、借り換えなら400万円が条件になるなど。
⇒勤続年数
新規で借りるより厳しくなる場合が多いようです。通常が「2年」の場合、借り換えなら3年になるなど。
⇒延滞暦
当然のことながら延滞暦もチェックされることになります。延滞の理由にもよりますが、やはり延滞暦があると借り換えは相当厳しくなると考えておいた方がいいでしょう。もちろん、借入人が積極的に延滞暦を申告する必要はないのですが、延滞暦は信用機関を通じて銀行同士で共有されているようです。
⇒居住年数
長く住んでいればいるほど、その家に住もうとする意思が確認できますし、住宅ローンの返済をしてきたことも確認できます。居住年数については3年~5年以上、というのが条件となる場合が多いようです。
⇒返済比率
年収に対する住宅ローン返済額です。新規で借りる場合は35%くらいまでOKという金融機関も多いですが、これが借り換えになると30%までとか、25%とか、より余裕のある返済計画を求められるようです。
⇒物件評価
長らく不動産価格の下落が続いている日本では、多くの住宅ローンが「担保割れ」の状態になりほとんどの人が借り換えできない状態でしたが、今では物件評価以上の金額まで貸してくれるようになったようです。物件評価の1.2倍までOKという場合もあれば、場合によっては2倍~3倍までOKという銀行もあるようです。

総括
住宅ローンの審査というのは総合的に借入人の信用を判断するようですから、上記条件を下回っていてもOKな場合もあれば、逆の場合もあります。ケースバイケースでA銀行ではダメだったけれど、B銀行ではOKだった、ということも起こるわけです。場合によっては同じA銀行でも時期や担当者、支店で結果が異なってくることだって考えられます。借り換えを検討される方は、まずは目ぼしい銀行に駄目もとでも相談することから始めましょう。

20130512-3.jpg
岡山大学医学部


[966-20130520]
住宅ローンの借り換えのメリット
住宅ローンの借り換えのメリットが出る目安としては、「10年、1,000万円、1%」といわれています。
・住宅ローンの残りの期間が10年以上あり
・住宅ローンの残りの金額が1,000万円以上あり
・現在の住宅ローンの金利差が1%以上ある
⇒例えば
残り期間10年、住宅ローン残高1,000万円、金利1%の場合の支払い利息は約52万円となります。つまり上記条件で、金利が1%下がればこの約52万円の利息が減るという計算になります。
⇒何故か?
52万円くらい利息が減らないと「メリットがない」のか?
それは、借り換えには費用がかかるからです。
⇒参考
・保証料    :借り入れ金額の2%程度
・保証事務手数料:3万円程度
・司法書士手数料:5万円程度
・抵当権設定費用:借り入れ金額の0.4%
・印紙代    :2万円程度
⇒例えば
借り換え金額が1,000万円とすると
・保証料    :20万円
・保証事務手数料: 3万円
・司法書士手数料: 5万円
・抵当権設定費用: 4万円
・印紙代    : 2万円
合計は34万円になります。したがって、支払い利息の削減額が34万円を超えないと費用倒れになり、「借り換えメリットがない」ということになります。したがって「10年、1,000万円、1%」が借り換えの「損益分岐点」と言えるかもしれません。
⇒厳密に言えば
借り換えの際に最もかかる費用は保証料ですが、この保証料は、実は元の銀行から残りの期間分は返してもらわなければなりません。
⇒さらに!
最近では保証料を取らない銀行も増えてきたようです。
ポイントは下記3点に絞られそうです。
1.元の銀行から返してもらえる保証料
2.借り換え先の銀行の保証料の有無
3.金利をどれだけ下げてくれるか?
銀行によってはシミュレーションをHP上で提供している場合もありますし、店頭に行けば、担当者の方が試算してくれます。当然、借り換えを希望する方の審査もあるわけですがこの厳しい経済情勢下、家計を助ける為に一念発起して粘り強く交渉するのもよいかもしれません。但し、変動から変動への借り換えで残額の返済完了まで金利が1%以上元の借入銀行よりも低いと確約出来ればの話ですが・・・。
20130512-1.jpg
岡山大学医学部


不動産の鉄則&近代建築物 岡山大学医学部(岡山市)

テーマ : 不動産投資 - ジャンル : 株式・投資・マネー

COMMENTS

COMMENT FORM

TRACKBACK


この記事にトラックバックする(FC2ブログユーザー)

月別アーカイブ
最近のコメント
最近のトラックバック