FC2ブログ

工事中


工事中

20130617-2.jpg
工事中

画像20110519
工事中

20190607-1.jpg
工事中

ホームステージングの実力とは?
ホームステージングを施せば、当然ながら費用が発生する。それでもステージングするメリットは、家具などを配置することで広さが実感できるだけでなく、その部屋でどういった暮らしができるかをリアルにイメージできることにある。
日本ホームステージング協会が公表した「ホームステージング白書2019」を見ると、不動産の仲介・賃貸ともに、ステージング後に内覧者が増え、成約期間が短くなる傾向が明らかだ。

内覧者が増える理由は、住宅を探す人の多くがインターネットに掲載される写真を重視することから、ホームステージング後の写真が魅力的に見えることにあるだろう。さらに、内覧時に室内空間での生活イメージが湧くことで、購入・入居意欲が高まり、早く成約することができるようになる。早く成約すれば値下げをする必要がないので、高く売ったり貸したりすることにつながる。
では、ホームステージングによってどれだけ魅力度が増すのだろう? 日本ホームステージング協会では、毎年、ホームステージングコンテストを実施している。そのコンテスト受賞作からいくつか事例を紹介していこう。

モデルルームのようなすてきな暮らしを演出

まず、売買の中古マンション(空き家)の事例を紹介しよう。
世田谷区で広さは約120㎡(4LDK+DEN)あり、売り出し価格が1億円近くになるためか、築12年とさほど古くはなかったものの、売り出しから半年経っても買い手が見つからなかった。そこで売り主夫婦は自らの判断で、リフォームを行い、ホームステージング事業者を探して依頼をしたというのが経緯だ。

依頼を受けたのは、ホームステージングTOKYOの中林利恵子さん。まだ珍しいが、ホームステージング専業の事業者だ。ホームステージング費用は、全室、設置期間1カ月で25万5000円(税別)で受けた。
中林さんによると、「新築のモデルルームのように隙間なく家具を敷き詰めるのではなく、各部屋のよさを引き出すように演出するのがポイント」だという。洗練された高級感を出すこと、日当たりのよさをアピールすることなどを考慮して、リビング・ダイニングにはカッシーナのガラステーブルを中心に据え、全体的にイエローを基調にカラーコーディネートしながら、家具や小物、植物(造花)などを選んだ。

ステージング後すぐに買い手が見つかったが、ローン審査に時間がかかり、契約が成立して撤去の依頼まで1カ月半になったため、最終的には34万5000円(税別)の請求金額になった。「内覧者から部屋をどのように使っていたかとよく聞かれたが、ホームステージング後は見てイメージしてもらうことができた」と、売り主夫婦の満足度も高い。
ちなみに、ホームステージングTOKYOの料金設定(税別)は、家具ありのスタンダードタイプのステージングで、ワンルーム:13.5万円、1LDK:16.5万円、2LDK:19.5万円となっている。

実は、中古住宅の売買の場合、在宅(居住中)で売り出すほうが圧倒的に多い。空き家の状態であれば家具やインテリアを新たに置くステージングとなるが、在宅であればそうはいかない。
ホームステージングコンテストでも「在宅部門」を設けていて、第4回のグランプリを受賞したのが、不動産会社の価値住宅(株)だ。

住んでいる人の趣味趣向をできるだけなくす
価値住宅・代表取締役の高橋正典さんは、「売却依頼を受けた物件を売りやすくする」目的で、基本的に全物件でホームステージングを提案しているという。そのために社内に2名のステージャーを育成し、本場アメリカのホームステージングの専門家の指導を受けさせている。

高橋さんによると、在宅のホームステージングでは、住んでいる人の趣味嗜好をできるだけなくすほうがよいという。そうしたものをできるだけ片付け、すでにある物の中から使えるものを上手に活用して演出すれば、費用をかけずにホームステージングができる。片付けたものは、そのお宅にスペースがなければ、自社の空きスペースで預かるなどの工夫をしている。
受賞した中古マンションでは、売り主は買い替えのために早く売りたいが、査定額に不満があることが課題だった。というのも、同じ時期に同じマンションの同じ階で売り出し物件があり、こちらは東向きだからという理由で、南向きのその物件の査定額より200万円以上低い額を他社から提示され、その金額に売り主が納得できなかったというもの。
価値住宅は、ホームステージングをすることで、その物件と同額の査定額を提示し、それより200万円高く売り出す提案をした。その結果、1週間で購入申し込みが入り、査定額より高い額で成約に至ることができた。

次は、近年増えている賃貸住宅の事例を紹介しよう。ホームステージングコンテスト受賞の常連ともいえるのが、賃貸オーナーの林 浩一さんだ。
林さんは横浜市に複数の賃貸住宅を所有し、賃貸オーナー業は10年程度になる。サラリーマン時代に海外旅行や海外駐在の経験を持つ林さんは、海外で小物を集めたり、ガレージセールを見たり、オープンハウスを見学したりしていた。

自らホームステージングを行うように
賃貸オーナーとしては、バス便立地や築年数の経った賃貸物件に課題を感じ、8年前から海外で集めた小物などを使って自らホームステージングを行うようになった。私物を使って自分で行っているので、とくに費用は掛からないが、入居募集での効果は大きいという。
賃貸オーナー自らホームステージングを行うメリットとして、「地域特性や入居者属性がよくわかっているオーナーが行うことで、しっかりターゲティングができる」ことを挙げている。

2018年に受賞した事例では、2LDKのファミリー物件のリビングと子ども部屋をステージングした。この賃貸住宅では20代の新婚カップルから子どもが小さい30代のファミリー層が多いので、子ども部屋に工夫を凝らした。
相場賃料よりも1.5万円ほど高い賃料ではあるが、テントと積み木を新たに購入して子どもとの暮らしをイメージできるようにしたところ、ステージング後1週間で20代カップルが内覧し、成約に至った。
また、2019年に受賞した事例では、DIY+ホームステージングを行っている。9年間住み続けた入居者が退去したので、傷みはなかったが使用感があったので、2LDKのうちLKとトイレの壁・床をDIYで張り替えたり塗ったりした。

林さんがそこに、20~30代の人でアンティーク好きが多いことから、アンティークをテーマにしたステージングを施した。大きなテーブルは100年ほど前のフランスドアを天板にした特注品だ。
さてDIYについては、DIYの世界では知られたデザイナーの橋場まやさんに依頼した。費用に20万円ほど要したが、すてきな部屋に仕上がったので、筆者が取材した時点では雑誌などの撮影スタジオとして貸し出していた。賃貸物件としては、これから募集を開始する予定だという。

ところで、ホームステージング費用は誰が負担しているのだろう?
本来ならホームステージング費用は、物件の売り主や貸し主が負担するものだ。事例として紹介した事業者では、売り主や貸し主が負担するスタイルを取っていた。
しかし、先ほどの「ホームステージング白書2019」を見ると、不動産仲介では「不動産会社が売りに出す前に支払った」が75%、不動産賃貸では「不動産管理会社が支払った」が40%で、現状では売り主や貸し主に費用を請求するハードルが高く、本業を取り扱うためのサービスとして不動産会社などが負担している様子がうかがえた。

費用はいくら程度か
ホームステージング費用はいくら程度になるだろう? ステージングする部屋数や広さ、どこまで作りこむかなどで費用は異なるが、「ホームステージング白書2019」によると、物件価格3000万円台で平均23.7万円、家賃10万円~15万円の場合は平均10万円になっている。
■不動産仲介

図表① (出所)日本ホームステージング協会「ホームステージング白書2019」
■不動産賃貸

図表② (出所)日本ホームステージング協会「ホームステージング白書2019」
さて、今回事例として紹介したのは、ホームステージングコンテストの受賞作だ。筆者はコンテストの表彰式にも行ったが、受賞者の顔ぶれを見て、ホームステージングが多様な業界に普及していることに驚いた。
不動産業界でも、不動産仲介、買取再販、不動産賃貸管理、新築分譲と広範囲であることに加え、家具メーカーなども参入していた。例えば、家具メーカーのニトリもコンテスト受賞者だが、ホームステージングを見た契約者が設置した家具などの購入を希望すれば、ニトリが同じものを販売できるため、双方にメリットが生じることも背景にあるだろう。
近年では、大手不動産仲介会社が、自社にのみ売買の仲介を依頼することや一定の査定額であることなどを条件にホームステージングを行うといったサービスが見られるようになった。
とはいえ、家余りの時代に家を売ったり貸したりするのだから、不動産会社任せではなく、売り主も貸し主自らが、所有する物件をどのように魅力的に見せるかを考える転換期にあると思う。

不動産の鉄則&近代建築物





Q4:海外投資家が投資する際に支障となることは何ですか?
A4:
海外投資家が、日本で不動産取得手続きを行おうとする場合、多くの投資家がまず、言葉の壁に直面します。日本で不動産を探索し始めると、すぐに、不動産ビジネスは非常にローカルなものであり、英語でのコミュニケーションも可能な売主を見つけるのは非常に困難なことに気がつきます。ターゲットとなる不動産を見つけた場合、海外投資家は、日本の売主はまず、購入意向表明書(LOI)を受領することを好み、そうしないと調査(デューデリジェンス)が実施できないことを知ります。日本では、売主による表明保証は非常に少なく、場合によっては、いかなる表明保証もなされない「現状有姿」での取引となる場合もあります。
Q4:
What are the challenges for foreign investors in Japan?
A4:
When foreign investors go through the real estate transaction process in Japan, many of them face the initial challenge of the language barrier. New foreign investors looking for real estate to purchase in Japan quickly discover that real estate industry remains primarily domestic and bilingual vendors are difficult to find. Once a target property is located, foreign investors will learn Japanese sellers prefer to receive a Letter of Intent(LOI) before full due diligence is conducted. In Japan, seller representation continue to be very minimal, and sometimes simply stipulate the condition with " as is, " with no further seller representations of any kind.




















































不動産の鉄則&近代建築物





近代建築物ネタ

第42位: メルボルン大学 【オーストラリア】
第43位: 復旦大学 【中国】
第44位: 香港中文大学 【香港】
第45位: ブリティッシュ・コロンビア大学 【カナダ
第46位: シドニー大学 【オーストラリア】
第46位: ニューヨーク大学(NYU) 【USA】
第46位: KAIST 【韓国】
第49位: ニューサウスウェールズ大学(UNSW Australia) 【オーストラリア】
第49位: ブラウン大学 【USA】


名言
Kites rise highest against the wind – not with it.
「凧が一番高く上がるのは、風に向かっている時である。風に流されている時ではない。」
by Winston Churchill(ウィンストン・チャーチル)

20180218-2.png

20190607.jpg







テーマ : ブログ日記 - ジャンル : ブログ

COMMENTS

COMMENT FORM

TRACKBACK


この記事にトラックバックする(FC2ブログユーザー)

月別アーカイブ
最近のコメント
最近のトラックバック